近日，多城市公积金贷款政策调整、大城市户籍放开限制、落户限制条件全面取消、银行利率下调等信息，让不少网友新生疑虑：楼市这是怎么了?

楼市难道真要“变脸”?

3月，楼市迎来回暖

70个大中城市65个上涨，珠海网签4000余套破新高

70个大中城市65个上涨丨

4月16日，国家统计局发布3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。通过数据可以看到，3月份楼市回暖迹象较为明显，一线城市二手房网签量均有所回升，部分城市新盘迎来热销……

一二三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅微升，上涨城市为65个，比上月增加8个，上涨城市数量回归历史最高水平;在二手住宅售价方面，一线和三线城市都同比微升，二线城市也保持着同比涨幅持平的表现。有人将此称之为楼市“小阳春”。

从房价指数数据看，3月全国70个城市新建商品住宅价格指数环比增0.6%，同比增11.3%。其中环比增幅相比2月份水平有所扩大，说明随着3月份小阳春行情的到来，市场交易有所上升，价格也有所反弹。

1、70城之中，有4城出现环比下跌，如上海，跌了0.1%，但同比去年仍有2.3%涨幅;深圳，环比下跌0.3%，同比微涨0.3%;赣州、韶关环比下跌0.3%。

2、和去年3月房价相比，70城新房价格全部上涨，最低的也涨了0.7%，即是厦门;最高的为呼和浩特，涨了22.8%。

3、从房价上涨和下跌的城市数量看，房价上涨的城市数量为65个，环比增加8个。

4、从涨幅上看，代表性城市几乎都是微涨，像北京，是0.4%，杭州是0.4%，广州是0.8%，而南京仅0.1%。

珠海三月网签4千余套丨

根据合富研究院(珠海)2019年3月份网签数据统计，珠海市住宅网签共成交4213套，环比2月(1496套)涨182%，同比3月(1918套)涨120%。这也是珠海实行调控以来的网签新高。

住宅成交以90-100㎡刚需和100-120㎡刚改为主，占比超5成，3(+1)房单位成为销售主力;主城中心区以100-144㎡户型为主，主城新区以100-120㎡户型为主，西区以90-120㎡户型为主。

房贷政策全面收紧

二套房贷款“认房又认贷”

4月12日，国管公积金中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》，新政自2019年4月15日起执行。

新政明确，对二套房贷款实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成，且最多贷60万元。

那么，什么是国管公积金?

国管公积金有别于北京市市管公积金，是指中央国家机关及在京单位等国管单位的在职员工缴存的住房公积金，主要是在北京，主要是央企职工等，其他城市非常少。

国管公积金在正常年份只占公积金贷款中的12%左右。

国管与市管的区别，基本上国家企业的公积金都是国管，地方省市的公积金是市管，一般的企事业单位的也是市管。国企大多是国管。

国管公积金新政是否对珠海带来影响?

实际上，“认房又认贷”“二套房首付提高”等措施，在珠海已执行多年。

早在2016年12月，珠海市住房公积金管理委员会就发布了《关于调整住房公积金首付款比例有关事项的通知》，明确要求：公积金贷款购买首套房的首付要求不低于20%上调至不低于30%。同时，对拥有两套及以上住房的，停止公积金放贷的内容。

珠海市住房公积金管理中心相关负责人介绍，目前看来，珠海现行的公积金政策对促进市场进一步平稳健康发展产生了一定的积极作用，暂未有调整的规划。

首套房贷款平均利率连降4个月

珠海房贷利率上浮5%-25%

根据融360发布数据显示，3月全国首套房贷款平均利率为5.56%，首套房贷款平均利率连降4个月，已回归至去年4月份水平。

据媒体报道，在4月份最新房贷利率调查中，珠海个别银行首套房贷利率回归到上浮5%。最高上浮15%。二套房方面，最低上浮10%，最高上浮25%。

有5家银行首套房贷利率上浮5%，包括招商银行、渣打银行、浦发银行、广发银行以及珠海汇丰银行。二套房方面，最低上浮10%，最高上浮25%。

从2018年12月份到今年3月份，珠海首套房贷利率基本维持在上浮10-15%。珠海已有不少银行的首套房贷款利率已回归到上浮5%。

一边是网签可观，一边利率上浮。不少网友表示，珠海楼市难道真要“变脸”?

珠海楼市3月成交大涨，背后原因是?

据珠海合富研究院数据统计，位于斗门区域的时代倾城城市花园(即时代倾城双生花)以网签500套独占3月住宅网签榜首。是什么原因珠海楼市3月成交大涨?我们从国家和地方一系列动作分析可知，网签大涨原因大致有以下7个：

1、珠海全面取消落户限制，更多人取得购房资格

近日国家发改委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》提出，对常住人口300 万—500万的Ⅰ型大城市全面取消落户限制;对常驻人口100 万—300万的Ⅱ型大城市放宽落户限制。这就意味着有更多人可以落户心仪的城市，并取得购房资格，对房地产市场将有较大刺激作用。

2、“一城一策”调控方式、地方城市取得自主决策权

随着“一城一策”调控方式的出现，地方城市有了很大的自主决策权。甚至部分城市出现取消了限购政策，土地拍卖政策也出现松动，部分城市还出现首套房贷款利率下调现象。

3、珠海发展规划及基础设施完善，区域价值凸显

从珠海市政府发布的《珠海市人民政府关于印发2019年政府投资项目计划的通知》可以看出，珠海一系列发展规划及基础设施的正在逐步完善以及西区本身价格优势，这给房地产市场活跃注入一剂“强心剂”，开发商踊跃推出新楼盘吸引着投资者和刚需的目光。

4、限购政策到期，购房需求得到释放

2016年楼市限购政策，两年社保变五年的人恰好在这个时间拥有了买房资格。这些因素都有利于释放较长时间以来积攒的购房需求，再加上种种政策利好，无论是投资还是刚需纷纷选择入手。

5、银行下调房贷利率，购房成本降低

3月有珠海不少银行下调房贷利率，购房成本降低。据了解，汇丰银行、平安银行、民生银行、广发银行的首套贷款利率有所回调，其中广发银行、汇丰银行和民生银行三家银行的首套利率最低仅上浮5%。

6、炒房客的“推波助澜”

个别房产商也感觉到了楼市“回暖”的迹象，对这次“小阳春”起到了推波助澜的作用。一些炒房客和中介也瞅准时机，利用消费者焦虑的心理，“成功”引其出手。

7、《粤港澳大湾区发展规划纲要》让珠海发展前景凸显

在今年2月，《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式出台，珠海作为粤港澳大湾区的重要城市普遍被业内人士看好，因此3月楼市出现明显反弹。

短期回暖是否代表新一轮涨价呢?

多位专家表示，3月楼市成交量上涨现象，预示着去年下半年来的信贷宽松小周期已经结束，随之而来的楼市“小阳春”也将不可持续。作为高房价代表的北京，在3月份迎来销售“爆发”之后，在4月第一周成交量骤跌，也从侧面印证了这一点。

“稳”仍是楼市调控主基调丨

房价短暂性的活跃并不代表楼市调控松绑，也不代表房价真会迎来迸发增长。

近日住建部在接受媒体采访时表示：房地产市场调控不会动摇，保持政策的连续性，稳定排首位，调控次之，调控方式将权力和责任下移给地方政府，从“分类调控”改成“分类指导”等微调，各城市根据自身情况因地制宜，总体调控没有松动，“一城一策”的走向愈加明显。

楼市作为刺激经济发展的功能已成过去式丨

3月的楼市成交短暂回暖，让不少网友认为，楼市迎来降温，甚至还给刚需购房群体带来了焦虑。有一点值得肯定的试，在“住房不炒”理念的指导下，楼市作为刺激经济发展的功能已成过去式，城市的未来发展将体现在更多元化的竞争力上。对于刚需来说，也算是松了一小口气。