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利房说丨国家表态不再“刺激”房地产,各大房企敲响警钟!

2019-08-13 10:09:06

来源:利房网内容中心

[摘要] 坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

7月30日,期待已久年中政治局会议召开,国家对下半年楼市的动作也终于传出消息。


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会议关于2019年下半年楼市定调是:


坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。


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随后,人民日报发表评论称:炒房,此路不通,炒房客早该凉凉。


也就是,今后地方政府后续将会调整对土地财政的依赖,并大力发展制造业和实业,并控制房企哄抬(降价)房价等干扰市场稳定的行为...


总之,这一次的定调,言简意赅却字字千金,让整个房地产圈感到惊心动魄!


为何730政治大会会提出不以房地产“刺激”经济增长?


国家已经被房地产深度绑架


自2003年,国务院提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”起,中国经济进入以房地产为核心的快速发展阶段。


十几年时间,房地产虽然帮助中国经济实现跨越式的发展,然而中国的经济也患上了严重的房地产依赖症。


经济的增长需要依靠房地产拉动、地方财政必须依靠买地取得、居民70%以上的财富都体现在房地产上、本应流入到实体经济的投资、统统被换成砖头……


一切的一切,显示国家已经被房地产深度绑架。


银保监会主席郭树清在今年6月13日举行的“第十一届陆家嘴论坛”上表示:历史证明,凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家,最终都要付出沉重代价。


中国房地产总市值超过美国+欧盟+日本


自1987年以来,我们房价已经涨了30年。但是谁也不知道我们的房产总市值有多少。近期刷屏的一张股票房产总市值概览图或能带给我们答案。


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从上图可以看到,我国2018年房地产总市值65万亿美元,按汇率6.93来计算,就是450万亿人民币,已超过美国+欧盟+日本总和;另外,中国房产总市值是股票市值的十倍多,远超美国、欧盟的1倍。


之所以会出现这样子的一个现象,主要在于房地产在相当长的一段时间内是国人首要投资品。


这也就导致我国房地产行业的泡沫非常严重,这个泡沫在温和时期可以带动经济增长,但是过度膨胀的泡沫将有可能带来严重的经济问题,这也是近年来,高唱“住房不炒”的主要原因。


高房价伤民,新增人口断崖式下跌


房价在上涨,我国人口出生率却在下降,为了扭转这一现象,国家自2016年开始实行了"全面放开二胎"政策。


但政策实施三年来,新增人口不增反减,统计数据显示,2017年的新生儿数量仅为1723万,而2018年人口数已经锐减到1378万人。新增人口出现断崖式下跌。


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利房网认为,造成这种现象主要原因在于,居民的收入已经远远赶不上房价的涨速。要知道美国房价收入比在10:1左右,而我国像北上广等一线城市的房价收入比高达40:1,排在世界的顶端,压力可想而知。


另外,普通收入人群在掏空家庭六个钱包实现买房大计后,还会面临长达二、三十年的月供还款压力,每个月的日子已经过得紧巴巴,对于生孩子这事自然也就心有余而力不足。


利房网梳理发现,经济发达的地区,房价越高,生孩子的意愿就越低。也别说生孩子了,连婚都不结。北京和上海,生育率只有可怜的0.7(远低于正常值2.1),全球最低。


而人口出生率下滑,也让刚需购房和住房改善需求大幅削弱。


空置房越来越多,购买力已经透支


到目前为止,中国的人均住房面积实际上已经超过35平方米,也就是说,住房已经能已趋于饱和,甚至出现大量过剩的情况。有数据统计,我国目前有超过6500万套空置房源,住房空置率达21.5%,高过全球大多数国家。


而这只是保守估计,大部分三四线城市的房屋空置率大部分都在30%到40%,也就是说越不发达城市的空置率越高。


当然,城市规模大的、人口数量多的且经济发展潜力大的城市,相对来说空置房可能少一些。


需要注意的是,当空置房得不到处置,造成资源的浪费时。政府首先会出台有针对性的政策,比如房产税、第二套房的加税等,迫使空置房入市。其次是对入市的空置房实行限价政策,以避免对房地产市场价格引起大的波动。再是防范炒房者弃房,把担子推给银行。


前车之鉴:把房地产作为“支柱产业”的发达国家均载过跟头


上世纪70到90年代日本的房价青云直上,只是广场协议后的20年里日本房地产进入了深谷;美国在2008年金融危机之前也是把金融产业、房地产业当成了救世主。可谁曾想到,没有制造业和实业为基础的虚拟产业完全弱不禁风,一阵大风刮过就倒塌了一大片。


正因为如此,美国早已对房地产实行“房产税”,这等于增加房子持有成本。也变相打击恶意炒房,阻止房价恶意上涨。


珠海上半年市场环境


上半年,随着因城施策、一城一策的施行,珠海部分区域楼市限购松绑,为原本蓄势待燃的楼市添了一把火。


这也让很多人都会对于自身对于买房这件事的规划有了变化,有人从急迫到观望,也有人从观望到入市,总之从整体上来看,上半年无论投资还是刚需入市意愿强烈。


上半年珠海房价同比下跌1.97%,住宅成交大幅上涨


根据和富研究院(珠海)发布的《19上半年珠海房地产市场回顾及下半年展望》的数据显示:


19年上半年商品房新增供应26475套,网签成交24029套,其中住宅网签成交20605套,同比增长1.7倍。主力成交区域在西区,斗门上半年总成交5成。


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房价方面,上半年珠海住宅成交均价约22348元/㎡,同比下跌1.97%。


局部区域调控放松以及政策规划利好,楼市回暖。


全市8个区域房价上涨,其中金湾涨幅最大,上涨14.20%,新老香洲、前山、吉大、拱北、横琴和斗门涨幅约1-6%,唐家受项目成交结构影响跌幅最大达11%,南湾和高栏港部分项目以价换量,价格相对平稳。


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上半年,主力成交区域在西区,其中斗门区域因最早调控松绑,约占总成交5成。香洲区占34%,集中在唐家及主城中心区。


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在住宅单盘成交方面,位于斗门区的海伦堡湖心里楼盘以1145套的网签位列19年上半年成交榜首,时代倾城双生花以1052的网签套数位列第二,值得注意的是,九州保利天和项目,以425的成交套数登顶金湾区上半年网签榜首。


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上半年,从成交面积和户型来看,以90-120㎡二到三房深受刚需喜爱,分别占供应总量的36%及37%。


38家全国性房企进入珠海,前十房企全部落子


《粤港澳大湾区发展规划纲要》、《横琴国际休闲旅游岛建设方案》等一系列利好传来,而珠海作为中国唯一一个链接港澳内陆城市也开始加大基建投入。这也吸引诸多品牌房企相继入驻。


19年已有38家全国百强房企布局珠海,其中前十强房企已全部落子,五十强房企中有26家进入,招拍挂、三旧改、联合开发、并购、转股权等成为各房企主要入局方式。


土地供应39宗,以西区为主,溢价率高达5成


19年计划供应49宗,其中以保十琴(7宗)、金湾(11宗)、斗门(10宗)、唐家北围(13宗)等区域为重点供应区域;


上半年已挂拍18宗,约185万㎡;商住土地成交9宗,成交建面108.82万㎡。以商住用地为主。而高新区、西部中心城区、航空新城等规划利好区域靓地争夺激烈;溢价率近5成。


建发继续发力拿下市区春风路南侧地块,以24700元/㎡的楼面地价成为主城区地王。



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根据“五类”住宅用地调控,珠海下半年供地将加速


根据今年4月22日根据自然资源部制定实施“五类”住宅用地调控目标的公告。


珠海19年3月住宅去化周期约9个月,按去化期在12-6个月的城市要增加供地的调控要求,珠海下半年商住用地供应将加速。


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下半年珠海商住土地计划供应约31块,共229万㎡,集中在斗门、金湾、唐家、横琴等区域。其中10万㎡以上大型地块约7块,5-10万㎡中型地块约9块,5万㎡以下小型地块约15块,商住用地供应涨幅明显。


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珠海楼市下半年预测


珠海:供地力度加大,置业者积极入市


下半年,珠海供地力度加大,横琴、金湾、唐家的地块出让将成为诸多房企争夺的焦点,溢价空间进一步放大。


另外,珠海限购放宽、以及各项基础设施及配套规划出炉,将最大限度促使置业者入市,成交量持续上涨,不排除部分项目以价换量积极走货可能。


房价既不会出现大幅下跌,也不会出现报复性反弹


也就是说,下半年珠海政府将继续落实“稳房价、稳地价、稳预期”的长期调控目标。未来珠海房价既不会出现大幅下跌,也不会出现报复性反弹。

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