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利房说丨珠海再次开放限购!能否拯救房价下跌,房企拿地热情消减

2019-08-31 11:05:44

来源:利房网原创

[摘要] 8月29日,珠海不动产登记中心传出消息称,非户籍人士可在珠海全境买首套房,港澳可在全市购买一、二手房2套。

8月29日,珠海不动产登记中心传出消息称,非户籍人士可在珠海全境买首套房,港澳可在全市购买一、二手房2套。


当记者问及限购是何时放开的,工作人员表示,收到上级通知,目前尚不知道何时会收回该政策。

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梳理如下:


1、珠海西区、高新区限购放松,外地户口可以购置一套房源(不论一、二手房)


2、港澳及外籍人士以家庭为单位在全市可以买两套(其中珠海大桥以东最多只能买一套)


3、非户籍人士在市区(香洲区)可买1套住房,其中180平米以上一手房无需社保或个税180以下的一手房需提供3年社保或个税,144平米以上二手房需1年社保或个税,144平米以下二手房需5年社保或个税,均限售3年


4、非户籍人士在横琴新区可买1套住房,其中180平米以上一手房无需社保或个税,180以下的一手房及所有的二手房需提供5年社保或个税,均限售3年。

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事实上,在珠海限购之前,多个城市均出现“自救”现象。例如7月20日,开封楼市政策短暂取消“限购”,随后该文件被紧急撤销,此次撤销限售令,也被认为是开封对本地楼市的“自救”。


自开封放松限购被迫“一日游”之后,多个一线(新一线)城市相继传出限购松绑消息。


楼市低迷,一线城市均选择“自救”


今年3月,一则“济南将全面开放现价限签”消息刷屏朋友圈,随后,当地记者在采访济南市建委后得知,限价政策确实取消,但限购政策仍在施行。至此,济南成为公开承认“取消限价”的第一个大城市!


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4月30日,青岛住房公积金管理中心发文提出,自2019年6月1日起,取消青岛市住房公积金二次申贷须首次公积金贷款结清满两年的期限限制。5月,网上微博大V爆料:青岛限购放宽 首套房限购取消。这在某种程度上促进了当地住房市场的交易行为。


5月30日,杭州公布文件表示,落户杭州只需满足3个条件:1.在杭工作,社保缴纳一个月以上且已到账;2.年龄35周岁(不含)以下;3.全日制大专学历要知道杭州自2017年3月起实施的“限购”政策,规定在杭州十区(临安区除外)购房,需具备杭州户籍或社保满2年,此次新政出台意味着杭州此前的“限购”政策名存实亡。


6月4日,南京市高淳区不动产中心放出消息称,外地人在南京高淳区买房,不再需要个税或社保。而在此前,外地人在南京买房需提供过去3年内在南京累计满2年的个税或社保证明。


近期,上海市副市长陈寅在国务院新闻办公室举行新闻发布会上表示,上海自由贸易试验区临港新片区将放开房产限购政策。对于非本市户籍人才购房资格,由居民家庭调整为个人。而且,原来的政策是购房需要缴纳个税或者社保年限要有5年,新片区缩短到3年。


初步统计,从2019年开年至今,上海、杭州、南京、青等城市纷纷取消限购,加上刚刚松绑的珠海,目前,全国至少已有8大城市部分区域限购松绑。


那么,珠海为何会再次松绑限购呢?


作为三线城市的珠海,楼市行情不容乐观


土地市场降温,房企拿地热情消减


珠海的土拍市场,从7月到现在一直处于低迷状态,挂拍、延拍、终止出让、底价成交,流拍等消息不断刺激着市场的敏感神经。


原本计划8月有12宗商住地土拍,最后仅2宗土地为底价成交,另外有9宗土地延期,1宗流拍。可谓成交惨淡。

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成交情况:


8月2日,佳兆业以底价4.34亿元拿下一宗位于南水镇的地块,宗地面积74728.88平方米,折合楼面价约3357元/㎡,土地规划用途为二类居住、公共道路、公共绿带及排洪渠。


8月21日,华发以底价8.68亿元摘获一宗位于唐家北围的地块,宗地面积14861.3平方米,折合楼面价约14602元/㎡,土地规划用途为二类居住,将配建不低于5944.6平方米的人才住房和公共租赁住房。




流拍情况:




8月8日有1宗位于斗门富山工业园,宗地面积12万平的住宅、商服地块,土地流拍该地块起拍单价为1839元/㎡。


延期情况:


保十琴宗地似乎也不抢手了。自7月10日大横琴以总价共5.71亿元竞得位于保税区以及横琴新区二类居住用地后,8月6日横琴一宗临河靓地也搭上了“延拍”专车。

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8月21日,北围拍地再度“爆冷”,原定当天拍卖的5宗地,仅1宗宅地成功卖出,且为底价出让。其中19072地块,也已是第二次延期拍卖了。


楼市观望情绪浓厚!7月网签量环比骤跌32%

 

据合富研究院数据统计,2019年7月珠海全市商品房合计网签6073套,环比上月下跌32%。全市成交均价为21999元/㎡,同比去年24659元/㎡,下跌11%。




新增住宅方面也有所减少,7月新增26个预售登记,其中18个住宅项目共提供2036套住宅,供应量环比上月持续下降15.03%。




房企融资更加困难,为回笼资金,各大房企提前抢收


自7月30日,中央政治局会议定调下半年楼市“不将房地产作为短期刺激经济的手段。”之后,行连续两次官宣将加强管控房企融资,明确指出“房地产占用信贷资源过多”。紧接着银保监会锁定32城开展大检查,剑指资金违规流入房地产。这让房企融资将愈加困难,为回笼资金,许多房企不惜选择降价走量。


8月20日,恒大打响金九银十促销第一枪,推出“全员营销”活动:在8月20日至10月8日期间,每日推出不定量的特价房。全国532家楼盘,闪购7.8折,员工推荐额外享98 折,一次性付款享92 折,按揭付款额外94折。


耐人寻味的是,恒大今年“全员营销”的时间点比去年提早了近1个月,另外,去年恒大给出的基础折扣是89折+95折,所有的折扣加起来,最低能做到74折,但今年最低可以做到92折,甚至更低,显然打折力度更大了。


也就是说,恒大今年不仅提前启动它的抢收行动,另外给出的优惠也更加诱人。


或是看到了楼市风向标的微妙变化,各大品牌房企在珠海的子项目,迅速响应集团号召,也加入了打折促销行列。


有媒体爆料,横琴的K2·荔枝湾推出的10套一口价单位整体优惠7.2折,总价降了110-140万元左右;航空新城的滨海天际折扣9.1折,首付还可采用5年金融贷分期方式,最低1成约32万即可买房;航空新城湖成大境99㎡三房、127㎡四房特惠9-9.2折,最高直降35万,带精装;高新区万科红树东岸151㎡四房折后单价2.2万多,相比7月报价少了4000元。


随着珠海限购政策宽松以及各大房企开始降价促销,很多人不禁猜想:这一些列动作,能否拯救房价下跌以及房企拿地热情?


央行公开表态:房贷利率不会下降

下半年房价上涨彻底没戏?


8月20日,国务院召开政策例行吹风会,央行公开表态:房贷增量不扩张,房贷利率将不会下降。


虽说取消限购政策能够增大一部分人的需求,让更多的人买房。可如果贷款利率居高不小,大部分刚需则无力承担高利率,会选择继续观望。在这种情况下,即使解除房屋限购政策,房价预计还是会处于下跌的趋势。但在“稳房价、稳地价、稳预期”政策下,房价大涨基本不可能,但也不可能出现报复性下跌,相反会在一个合理的区间波动。


利房网认为:下半年,开发商去化压力将加大。加上国家对房企金融政策的调整,后续房企融资将愈加困难,为回笼资金,在大市场环境下,下半年房企拿地将更加谨慎。


就是说,虽然今年多地限购松绑,但并不影响楼市的整体走向。



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