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利房说丨珠海城运拐点来临!土拍遇冷时,香港人来了

2019-09-30 10:30:30

来源:利房网原创

[摘要] 近日、土拍遇冷,个人消费贷款禁止用于购房、利率上浮、房企大幅裁员、楼盘降价走量回笼资金等重磅消息不断刺激着刺激着楼市敏感神经。

近日、土拍遇冷,个人消费贷款禁止用于购房、利率上浮、房企大幅裁员、楼盘降价走量回笼资金等重磅消息不断刺激着刺激着楼市敏感神经。


珠海9月土拍成交惨淡


众所周知,9月原本有11宗土地进行拍卖,自本月21日金茂29.28亿元竞得湖心路一幅巨商住地块打破9月楼市僵局外接下来的土拍一路爆红。


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9月23日、24日、26日公共交易中心相继发8宗地块挂牌变更(终止)公告,分别是19072、19075、19099、19100、19102地块挂牌时间延长至2019年10月24日10时。19104、19105地块挂牌截止延长至2019年10月30日10时;19081地块禁止出让。

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也就是说,原本9月有11宗商住土地进行拍卖,目前仅1宗成交,其中有3幅地块已是第二次延期,另外,19072地块更是第三次延拍19057地块已经是4次延拍。而位于南水镇19081地块经历多次延拍后禁止出让。

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有专家分析认为,房企拿地热情消减的主要原因在于土地市场进入下行周期,盲目拿地,风险较大。


房贷利率将持续收紧,房企压力倍增


9月17日央行缩量续作了2000亿MLF,利率还是3.3%就可以看出,央行依然没有降息打算。


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另外,利房网近日致电珠海10家银行了解到,目前珠海除了农商银行首套房贷利率可以做到基准外,多数银行房贷利率都在上浮,其中最高最高上浮20%,而且大多数银行将会10月8日开始LPR新政!

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而距离各大房企的年终“大考”不到百日,不降息的话,对于很多开发商确实是存在降价的压力。谁能拥有更多现金流,谁“抗寒”的能力也将越强,而增加现金流最快的方式,便是降价卖房!


恒大打响降价第一枪后,珠海各楼盘相继跟随


8月20日,珠海恒大海泉湾和恒大珺睿两大楼盘相应总部“全员营销”活动:推出闪购7.8折,打响金九银十促销第一枪。


而珠海其它楼盘也相继进入降价抢收行列。


例如老香洲的铭泰城市广场,交5万认筹金即可享受开盘额外98折优惠。横琴的K2·荔枝湾总价降了110-140万元左右金湾的碧桂园华发滨海天际推出126平的特价房,原价361万,活动价329万,优惠约32万

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利房网发现,今年多数楼盘“抢收行动”时间点比去年提早近1个月,毕竟领先抢跑的收益大多优于后续跟进的。


甚至还有网友传出某房企内部员工的硬性指标要求,4个月以为普通员工每人需卖处一套,经理及普通总监每人两套,普通总监以上,每人4套、副总裁每人6套。未达指标者,将面临裁员危险。

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一方面是国家利好汇聚于此,另一方面是楼市连月来的萎靡,这也为珠海楼市蒙上了一层迷雾。很多购房者担心珠海房价真会高位解体,观望情绪浓厚。


其实大可不必担忧。


珠海作为“特例”未来房价易涨难跌

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熟悉珠海楼市的应该都知道港珠澳大桥开通后珠海最为唯一一个与港澳路桥相连的城市,再加上横琴这一张国际名片,近年来,吸引了全国的资金往这里涌。


珠海与澳门一河相隔,重要程度不言而喻,今天着重说一下香港。


香港乱局根源就是住房


香港乱局从6月9日至今已经持续百日,乱局根源在于底层人士置业困难


今年香港房价排在全球第一,而人均居住面积约一个标准停车位大小。一家人不吃不喝20.9年才足夠置业。“棺材房”、“笼子屋”等住房现象在香港屡见不鲜


据港府2018年公布的资料,香港共有745万人口,其中47%(约350.1万人)住在公营房屋;另外全港还有约有20.97万人居住在㓥房㓥房又叫“房中房”,是香港出租房的一种,由业主或二房东将一个普通住宅单位分间成不少于两个较细小的独立单位,然后作出售或出租之用。每个小房间的面积由几平方米到十平方米不等,月租金亦要三至五千元。


可以说,房地产已经成为香港经济模式的重要组成部分。


香港富豪前十中多数以地产发家。这些地产商们通过对楼宇的控制,逐步扩展到对交通、电力、电信、超市等各种商铺的控制,牢牢地把控着香港的经济命脉。


这也就是,香港乱象时那些资本家冷眼旁观的原因。


事实上,香港不缺土地


香港土地面积1106平方公里,目前香港能够开发出来的只有260平方公里左右,还有超过70%的土地未开发另外,香港粮食100%靠进口,却保留比住宅用地还多的农地,事实上,这些农地既不用来种地也不能发展,很多时候这些都是用来堆积集装箱。


即便不动保护区,仅将农地转做住宅用地,就可将存量住宅增加一倍。另外以现在的技术和资本能力,填海造陆也是可以的。


不缺土地,为何港府不开发土地呢?


首先港之前的法律将区域土地的用途完全“框死了”,剩余的土地,大部分被私人或开发商囤积。港府手上的“面粉”有限,能产出“面包”不多,自然不够市民分食。

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在香港,开放商和拥有房产或土地的人都成为一个利益集团,地产变成了围城,在城里的人,不想让外边的人再进来了。


一旦涉及港府开发或者回收土地,自由团体、环保人士、立法会议会站出来反对。


最典型的就是“新界东北发展计划”,本意为建设6万个住宅单位(6成为保障房),增加港人急需的中小型住宅,但因社会团体反对而搁浅。


还有一个原因就是港府收回土地成本太高


如果政府开发农地还需提前还要申请改规划。即便规划改了,政府还要跟开发商或是农民补地价。


一直以来港府补的地价都比较高,目前港府对于拆迁规定,例如拆迁地段的老房子价值6万每平,港府会按10万每平收购。


实际上,这个条件是比较优厚,但是还有很多人反对,因为每一个人都想要更多。


那么,怎样解决香港的乱象?


加速融合粤港澳大湾区是香港脱困的最佳选择


《粤港澳大湾区发展规划纲要》对许多民生大事有详尽的规划,比如:“构筑大湾区快速交通网络,力争实现大湾区主要城市间1小时通达”“探索推进在广东工作和生活的港澳居民在教育、医疗、养老、住房、交通等民生方面享有与内地居民同等的待遇”“为港澳青年创新创业提供更多机遇和更好条件”等等。


想象一下,当大湾区“一小时生活圈”建设完成,香港市民的“内地同等待遇”逐一落实,而这边生活配套更成熟 房价却只有香港的20%,将使更多的香港人将融入湾区 “上班在香港,居住在大湾区后花园”将成为现实。


广东9市分工明确,珠海居住属性突出。

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与同等战略地位的京津冀、长三角相比,粤港澳大湾区无疑是独特的,“9+2”城市中,每个城市都有自己特质,承担不同功能,有着自己的竞争力。类似于旧金山湾区,城市分工明确,产业全面开花。


例如政治中心——广州,创新及金融中心——深圳;国际制造中心——东莞等等,而珠海竞争力就在于它宜居性。


珠海宜居指数全国第一,最幸福的滨海之城


珠海常住人口189.11万人以20次规划点名强调,位列大湾区城市第二梯队,与广州、深圳并列。2017年底,《广东省沿海经济带综合发展规划(2017-2030)年》中正式提出,将珠海构建成为广东省副中心。


环境上,珠海有着丰富的海岛资源优势,全年321天空气质量优良,气候适度宜人。2016-2018年珠海连续三年超越香港,成为全国最宜居的城市。

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截止2019上半年已有38家全国百强房企布局珠海,其中前十强房企已全部落子。


经济上,2018年全市GDP2914.74亿元,增速居全省首位。全年超过3900户外资企业在珠海设立,年均增长率高达153.9%。

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珠海目前已有格力、华发、丽珠制药、金山软件等企业进驻珠海,后续珠海还将迎来富士康、阿里巴巴、华为等大型知名企业。


交通方面,珠海更是势不可挡


港珠澳大桥和深珠通道两大利刃,珠江东西两岸格局被打破,使珠海与香港、澳门、深圳、广州四个顶级城市衔接

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不仅如此,城市外联方面,伶仃洋公铁通道、广江珠澳高铁、广中珠澳高铁、广州地铁18号线等重大交通设施正在陆续实现。


而珠海内部,路网通达,金琴快线、兴业快线,香海大桥,金海大桥洪鹤大桥,金琴大桥等,未来15年将尽数完工


而这些快线建成后,不仅打破珠海南北直接的壁垒,同时也将加强各区域之间的联动



从珠海市政府发布的《珠海市人民政府关于印发2019年政府投资项目计划的通知》就可以看出可以看出,珠海一系列发展规划及基础设施正在逐步让整座城市资源和基建处于均衡。

珠海正在形成港澳为核心的政策体系



横琴作为珠海的城市名片,同时也是国家点名的“粤港澳深度合作示范区”

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近几年,地面交通路网遍布全岛,地下建成 33.4 公里市政综合管网,全岛登记注册商事主体超过5.7万家,其中港澳企业3057家,地区生产总值年均增长64%,已具备支持港澳经济适度多元发展的基础。


我们看一下近几年,横琴对于港澳优惠政策,如:


  • 香港、澳门企业入驻横琴总部大厦。无需工商税务登记,还享受每月租金补贴;


  • 港澳居民在境外银行办理住房按揭贷款后,可将资金调入横琴片区用于购买商品房;

  • “港人港税,澳人澳税”政策出台。也就是说香港和澳门人在横琴开办企业,可以按照香港和澳门的税法进行缴纳税收。


……


另外,8月29日珠海中心区香洲区、横琴新区对港澳人士的购房条件再一次放宽。

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具体为,港澳及外籍人士以家庭为单位在全市可以买两套(其中珠海大桥以东最多只能买一套)


不懂横琴的人看到的是横琴还有很多空地待开发,可对于业内人士来说,这里已是寸土寸金。



珠海目前土储充盈


除了横琴外、还有金湾、北围、湖心路等众多置业热土,也就是说珠海不是没有地,而是地太多。


无论是从当下库存,还是从潜在供地量来看,珠海存量都极大。

置业珠海,一定不要轻视横琴的辐射作用


当下珠海购房,建议大家重点关注——保十琴、金湾、北围区域。



买不到主城区,就尽量选择保十琴区域 ,去找那些低价盘、高性价比盘。毕竟横琴的辐射距离很重要



而选择保十琴区域选房子,基本上不会错。




纯刚需,预算有限,可以选择斗门等远郊区域。


斗门一直是珠海房价的低洼,同时也是刚需置业的首选之地,在2019年上半年斗门的成交量占据全市成交半壁江山




总而言之,如今的珠海正处在城运拐点刚刚开始的阶段,正是入场的好时机,不要轻视珠海,更不要怀疑珠海崛起的大势。



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