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利房说丨房价不涨!珠海楼市横盘期,还适合买房吗?

2019-10-18 10:35:10

来源:利房网原创

[摘要] 过去的十年,从资产配置角度来看,投资房地产是收益最高的一个行业。
过去的十年,从资产配置角度来看,投资房地产是收益最高的一个行业。


数据统计,过去十年如果投资大宗商品只能得到30%的回报,投资债券有51%的回报,而投资房地产能够获得265%的回报。

“金九银十”本是楼市火热营销期,但在刚刚过去的珠海9月楼市均价22847元/㎡,房价连续三年在±2%左右波动。另外,十月份珠海大部分楼盘均价与九月持平,珠海楼市价格整体变动的幅度并不大。

虽然各区房价涨多跌少,目前就珠海整体楼市的情况而言,已经进入横盘期。

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珠海楼市进入横盘期

什么是楼市横盘期?也就是房价在一段时间内波动时间较小,没有明显的上涨或下跌的趋向。例如今年珠海房价是2.5万元/平,明年是2.5万/平,后年最好还是2.5万/平。即使跌宕,也是在合理的微调区间内。


总之,2019年已经完成了短期楼市升降的过程,产量决定量价的逻辑已经被打破,在去杠杆、保持经济增速的大背景下,楼市将正式进入横盘周期。

为什么会发生横盘?

政策

对楼市有所了解的人都知道,国家3月对楼市提出稳房价,稳地价,稳预期的“三稳”基调后,持续对楼市进行调控加码。

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7月30日提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

8月8日,银保监会决定在32个重点城市开展专项检查,“严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为”。

随后,房贷利率改革、以及个人消费贷款禁止流入房地产等政策相继出炉

……

有数据显示,在2019年上半年我国房地产市场调控频率高达500多次。可以看出国家正在让房地产这辆高速列车减速慢行。

购买力已经透支,除非增加新鲜血液

虽说珠海这两年通过不断放松限购政策,吸引人口流入,短期内给了刚需上车的机会。但在一波短暂的“小阳春”过后,成交持续遇冷。

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根据合富研究院最新数据可知,今年9月珠海住宅网签共3603套,网签面积374854㎡环比8月双双下跌1%;

也就是说,该买的都买了,刚需购买力消化殆尽。未来一段时间除非有重大的外部事件发生,不然珠海房价都只能维持平稳的状态。

例如,国家为解决港澳住房问题,出台港澳居民融合大湾区的住房政策,就不好说了,毕竟港澳强大的住房住房需求如果顺着港珠澳大桥迁移到珠海,房价势必会上涨

人均住宅面积充裕


2016年,我国居民人均住房建筑面积就已经是40.8平方米,2019年,我国保障性住房已经惠及2亿人。

按照人均面积来看,我国现有的住房面积已经可以满足居民的日常生活。甚至已经过多。

如果房价一直维持高价横盘,楼市会怎么样?


房价横盘,房价会下跌


2010-2015年,楼市进入5年的横盘周期。


2010年4月,“新国十条”出炉,规定全国购房贷款首付比例从20%上调为30%,二套房首付不低于50%,同年9月,国家又发布新五条,上浮交易契税,取消个人所得税优惠政策。

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至此,中国楼市上涨势头被彻底截停,进入所谓的“横盘周期”。


传递到市场,你会发现,5年横盘期内中国房价整体上涨了8.69%!有人这时候就开始疑惑了,横盘期房价也会上涨


其实现实很残酷,要知道2010-2015年,每年的通胀率大约为7%左右。

例如,我在2010年买了一套100平米的房子,花了100万,那么到2015年这套房子的价值只剩下了69.5万,凭空蒸发了30.5万人民币!

意味着,通胀情况下,所谓的横盘市场,房价其实是下跌的。

房价横盘,对中小型房企带来致命打击

还记得2018年底万科喊出“活下去”吗?当时,很多人在以阴谋论揣测万科的论调,按照现在楼市走向来看,万科的呐喊不无道理。

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据恒大研究院数据显示,截至2018年底,房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿,预计将在2019~2021年集中到期,其中2019年到期规模高达6.8万亿。

另外,债台高筑、融资困难、楼市没有回暖的迹象,导致房企拿地更加谨慎。

利房网从珠海市公共资源交易中心获悉,9月珠海原本有11宗商住土地进行拍卖,仅1宗成交。万科、富力、融创等房企纷纷表示在下半年暂定拿地计划。

在市场和政策的双重高压之下,大房企因自身强大的经济实力还能抗的住,而一些中小房企却没能挺过这次楼市“寒冬”

截止到目前,全国已经有接近300家房房企因资不抵债而宣告破产清算,每天破产数为3-5家。其中以中小型房企居多。

地产专家黄奇帆表示,未来十几年,中国开发商数量会减少三分之二以上,竞争力薄弱的中小房企将面临被淘汰的命运。

房价横盘,将出现更多的降价和打折楼盘

房子卖不出去,资金进不来,很多知名房企为打破僵局,完成销售目标,提前启动"全员卖房"、"打折促销"等抢收活动。最近珠海新盘就出现了扎堆“降价走量”现象。

例如:老香洲的铭泰城市广场,交5万认筹金即可享受开盘额外98折优惠。横琴的K2·荔枝湾总价降了110-140万元左右;金湾的碧桂园华发滨海天际推出126平的特价房,原价361万,活动价329万,优惠约32万。甚至,珠海主城区不少新盘入市、加推,均价“2字头”。

然而,购房者“买涨不买跌”的绪依然笼罩在珠海各个区域。
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2019年9月30日-10月6日珠海成交套数

据统计数据显示,在十一黄金周(2019年9月30日-10月6日)期间,珠海一手商品房网签成交套数合计569套,成交面积47371平方米。一手房网签成交套数与面积环比双双出现下滑。

楼市横盘也会让炒房客逐渐绝迹


目前在珠海来说,房屋的租金不算太高,但从炒房者的角度来说,每年的房贷利率是6%以上(房贷利率LPR新规执行前)。如果按照3%的租金回报率、5%的租金成本、4%的房屋折旧率来算的话,现阶段在珠海持有多套房子将面临每天亏钱的尴尬。

就是说,房价短期横盘,炒房者还有硬抗还有可能,可要是房价在1-2年内不涨,或者涨幅较小,炒房者无利可图,只能选择退出房地产市场。

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然而现在“有价无市”行情,让炒房客想全身而退并不容易。有中介透露,自己很久都没有卖出一套房子了。手里一套房子均价从1.2万跌至7千,业主降价也卖不掉。


其实也不难理解,很多的炒房客都是在珠海楼市前两年最高价时入手,现在房价降了以后,加上大家买涨不买跌的观念,降价成交也是预料之中。

银行回归服务实体,实现“软着陆”

当房地产不赚钱了,银行和金融就会加大对其科技、农业等它行业的投入。

毕竟,这十几年中,在房地产“赚钱效应”影响下,吸纳了很多社会资金流入了房地产,同时也阻碍了其他行业的发展。


另外,据央行去年发布的《中国金融稳定报告(2018)》显示:我国个人住房贷款平均抵借比为59.3%,平均首付比例达34%以上。

59.3%的抵借比,也就是市值100万的房子,银行提供的贷款是59.3万。平均首付比34%,也就是说房产市值的34%是居民的自有资金。

这两个数据的含义就是,如果整体均价下跌超过34%,房奴就会资不抵债,出现断供的可能,极易诱发楼市崩盘,造成巨大的经济冲击。日本失去的20年就是这样来的。

这就是金融稳定的奥秘:房价急跌34%就会崩盘,但是通过增加收入,让房价相对下跌33%,无论是个人还是银行都会实现软着陆。

横盘时代,买什么样的房子更保值?

毫无疑问,地段是决定价值的首要因素。在同等预算条件下,购房者都会优先考虑地段和规划。好的地段不光价格高,涨幅也大。2011年以来,珠海香洲、横琴的房价涨幅最大,西区房价涨幅越小。

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特别说明,在珠海,楼龄不是影响房子价值的主要因素,这主要是由于在珠海硬件设施较差的老旧房屋基本都位于香洲主城区,因此教育和交通配套直接影响房子的绝对价值。

小结

对于珠海的房价走势,我们没必要过分担忧,因为高价横盘其实就是让房价逐渐回归与刚需接轨的过程。毕竟抑制房产投资风,减少炒房客对于房价的影响,这也是我国楼市调控初衷。

预计,未来1-2年内,如果珠海房价持续高价横盘,开发商和炒房者会最先降价。开发商主要是回笼资金,偿还贷款。而炒房者是因为减少损失和房贷压力。

因此,在横盘期间,刚需要以捡漏为主,投资则是现金为王。


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