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万亿级投资入场!重新定义大湾区“内环线”,楼市洼地在哪?

2020-08-31 12:30:29

来源: 买房计划

[摘要] 恒大研究院院长任泽平说,中国最好的都市圈、城市群在粤港澳大湾区。

“未来20年,中国人还将不断向都市圈和城市群迁移。”


恒大研究院院长任泽平说,中国最好的都市圈、城市群在粤港澳大湾区。


太阳底下本无新鲜事。


城市的规律也从不以人的意志为转移。


只能说,符合规律的政策和战略,将有助于推动大城市的可持续发展。


如果时间轴足够长,就会发现,世界上大多数超级城市群,都走过相似的路:


单点城市崛起,轨道加密,城市群协同,进而形成更强大的产业和人口能力。


珠三角也不例外。


唯一不同是:更快!


被楼市吊打过,也被楼市激励过的深圳人,在变幻莫测的楼市里,早已被训练出独到的眼光。


他们更愿意站在未来,以大湾区视角扫视全场:


哪里是下一个洼地?


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新格局:A字“内环线”


站在前海,更容易读懂大湾区


当珠三角地图在你面前铺开,一个A字型珠江口就会缓缓呈现。8个板块,串联起整个大湾区协同发展的“内环线”。


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但粤港澳距离成熟的湾区,其实还有很长的路要走。


这是我们的必经之路。


这条路,旧金山、伦敦、东京等每个都市圈都曾经走过一遍。


早在5年前,著名经济学家樊纲就曾预测,深圳有望成为一个人口突破3000万的超级都市,而整个大湾区的人口则有望达到1.2-1.4亿。


作为移民城市,深圳是中国城市化进程的极致样本。


过去40年,深圳走过城市化进程的两个阶段。


1980年,深圳常住人口33.29万。


2019年,深圳常住人口1343.88万,增加超过1000万人。


40年间,整个中国城市化率从不足20%,到去年第一次突破60%,6.48亿人进入城市。


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▲戴德梁行《中国都市圈发展报告2019》


参考城市化率已经走过80%的城市来看:


当城市化率进入50%-70%的微妙阶段,预计还有长达25年的时间,城市化进度放缓,马太效应凸显,超级大都市出现,城市群重新定位分工,协同发展,合力打开可持续发展的天花板。


戴德梁行《中国都市圈发展报告2019》中说,中国已具备都市圈发展的四个要素条件:


城市型社会的到来、强大的核心城市、成长的周边城市、发达的公共交通。


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▲戴德梁行《中国都市圈发展报告2019》


幅员将扩大,但重心不变。


前海是深圳的中心,未来也将是湾区的产业高地。


不仅因为:


2019年,深圳近2.7万亿的经济总量;


2020年,深圳与中国香港持平,坐拥8家世界500强企业;


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更因为:


当前复杂的环境,和前海在大湾区“内环线”的独特站位。


站在前海,体量庞大的规划接踵而至,一切都仿佛如昨。


蓄势待发的大湾区,像极了当年深一脚浅一脚的前海,一首《Yesterday once more》响起。


(听过这支歌的网友,请在文末留言“昨日重现”,一起暴露年纪。)


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片区:唐家北围


万亿交通铺排,谁最受益?


所有的城市群,都在车轮的滚动中成型。


高达万亿的交通铺排,是规划里的重头戏,也为城市群人口和产业的优化分配提供了可能。


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▲港珠澳大桥|珠海市住房和城乡建设局


5月25日,广东省交通运输厅《广东省高速公路网规划 (2020—2035 年)》显示:


到2025年底,广东省6年内,将新增投资6100亿元,重点实施干线扩容、跨江跨海通道和出省通道等重大项目,以及粤港澳大湾区辐射粤东、粤西、粤北地区的干线通道。


到2035年底,全省高速公路通车里程约15000公里,其中江三角洲地区约7100公里,粤东粤西粤北地区约7900公里。


8月初,国家发改委批复了粤港澳大湾区城际铁路建设规划:


投资4741亿元,规划建设13个城际铁路和5个枢纽工程项目,总里程约775公里,构建大湾区主要城市间1小时通达交通圈。


合计10841亿的交通布局,终将打破行政边界。


以片区板块为单位,形成新的城市格局。


2018年11月15日,《珠海市干线路网规划》曝光,新增伶仃洋通道(即深珠通道),规划为双向8车道,外加4线铁路的跨海大桥,中国第一个公路叠加铁路的隧道极有可能出现。


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▲深圳前海管理局


公路,连接沿江高速和南坪快线,从深圳前海入,从珠海唐家北围出。


铁路,采用高铁(350公里/小时)标准设计,从西丽交通枢纽开始,设前海站,沿前海北端双界河通道铺设,穿越隧道至珠海北站。


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两个刚刚一起过完40岁生日的经济特区,直线距离大约47公里,终于结束因为没有直连的陆路通道,绕行需要两三个小时的历史。


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深珠通道开通后,从前海出发:


开车,到珠海北围的高新区,30分钟左右。


放在深圳,即便不塞车,这段时间,也只够开到平安金融中心。


搭乘轨道交通,约30分钟甚至可以到西丽。


北围,成了比福田离前海更近的片区。


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▲深圳前海管理局


如果你还记得1999年的南山,对于这种融合就不会陌生。


那时滨海大道通车,上海宾馆以西的部分,才得以融入市区,这才开启了深圳中心“一路向西”的模式。深圳湾超总、后海中心区、前海,闪亮登场。


如今,深圳向西已经临海,深珠通道打开了深圳“西”的空间天花板。


不知道一桥之隔的唐家北围,还能在房价2字头的位置停留多久。


毕竟,它是整条“内环线”上,唯一房价不过3的片区了。


一桥之隔的前海,早已经遍地10万+,品质稍微好一点的项目,单价低过15万就敢说自己是笋盘。


和它同在“内环线”上的广州南沙、中山马鞍岛、珠海横琴以及东莞滨海新区,也都在利好释放后,房价纷纷破3。


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▲哪里是洼地?|凤凰网房产


715新政后,湾区“内环线”上各大板块,更喜提了一批突然丢掉购房资格,却有资金无处安放的深圳客。


全球货币放水的年份,盯着银行卡数字不动,的确比买房需要更多勇气。


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产业:IC重镇


10年GDP增长超700%,珠海高新打造硅谷模式


交通,会快速平滑同一条线路上的房价落差。


但长期房地产市场呈现的,还是它所在片区的城市价值。


产业无疑是其中最重要的一环。


美国房价最贵的10个城市里,有8个在旧金山湾区。


而湾区的8个城市中,硅谷又占了6个。


北围可能是“内环线”上,最接近硅谷的板块。


产业、大学、交通、生态,一个都不少。


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▲科创北围|珠海房姐


1993年3月3日,珠海(国家)高新技术产业开发区在唐家北围挂牌。


过去10年间,GDP总量实现超700%的爆炸式增长。


2019年,珠海高新区实现地区产值260.93亿元。


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20多年过去,珠海高新区重点打造软件和集成电路、生物医药与医疗器械、智能制造与机器人三个百亿级产业集群。


同时,培育出海洋经济、新能源新材料、高端打印设备和5G、区块链等若干个十亿级产业集群。


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▲珠海高新区总部基地修建性详细规划


2019年,北围汇聚高新技术企业达533家,上市及“新三板”挂牌企业39家,魅族、金山、罗西尼、佳能等高新企业扎堆。


发明专利申请量2044项、同比增长26%。


高新区主园区GDP以8.0%的增速,跑赢了横琴、香洲,全市第一。


国家战略扶持的芯片行业,正是北围的优势项目。


作为珠三角地区IC产业的主要承载地,截至去年底,珠海高新区汇聚集成电路企业70家,集成电路设计企业68家。


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▲珠海高新区国家软件产业基地|珠海高新官网


以炬芯科技、全志科技、欧比特、中慧、世纪鼎利、博雅、魅族、德豪润达、鼎泰芯源等为代表的企业在高新区茁壮成长,从业人数2000余人,大约占到全市的6成。推动珠海,进入全国IC设计业规模最大的十大设计城市之列。


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到2025年,高新区集成电路年度营收有望突破300亿元,形成一个两百亿级设计研发型集群、一个百亿级制造型集群。


到那个时候,整个高新园区“一区多园”经济规模突破5000亿元,高新技术企业增加至1500家。


唐家湾主园区地区生产总值突破540亿元,投入1000亿元建设资金,人口规模达60万人。


和硅谷相比,唐家没有斯坦福,但是有中山大学、北京师范大学珠海校区、北京理工大学珠海学院、北京师范大学-香港浸会大学联合国际学院等4所高等院校。


超过10万的高知人群,不仅奠定了整个片区氛围风貌的基底,更为科研提供人才基础。


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▲科创海岸|华发城市运营


深圳更容易找到参照。


早年在南山科技园片区买房的人,价格远低于福田和罗湖。


没想到一片高新园区撑起一个粤海街道办,甚至推动南山区蝉联广东省强区NO.1逾十年。


正是因为高知人才的进驻,2020年,南外高新分校考出整个南山区中考第一名的好成绩。


产业从来不能一蹴而就。


但产业带来的城市动力却意味深远,甚至渗透进生活的每一个角落。


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产品:首开龙湖·天鉅


千亿TOD新城,北围销冠


资本的嗅觉永远是敏感的。


在唐家北围,没有办法不推荐首开龙湖天鉅。


数据说话。


天鉅是唐家北围最受欢迎的项目,去年的成交量占整个片区的一半,比第二名、第三名的总和还多。


据克而瑞统计:


2019年,唐家北围累计网签新房695套,成交金额约18.3亿元。


其中,首开龙湖天鉅一二期成交341套,占整个片区成交量的49%;成交金额约8.7亿元,是第二名的2倍。


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在中国地产圈说到产品,更不能忽视龙湖。


龙湖在地产圈以“地产界的处女座”出名,远早于品牌进入华南的时间。


最经典的传说是,当年一家TOP级房企去龙湖考察样板房,出来后发现原本向内摆放的鞋头,已经被工作人员默默调头向外,更方便穿上。


服务细致可见一斑。


去重庆的时候,看过入住近10年的龙湖春森彼岸,外立面完全看不出时间感,五维园林景观依旧郁郁葱葱。


保洁阿姨说,前一天因为担心暴风雨,剪掉了部分枝桠,不然还会更茂盛。


印象最深的,是每隔一段路,都有个放纸的小箱子,供遛狗的人随手抽取。随手打开其中的几个,纸张干净清爽,码得整整齐齐。


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作为在珠海打品牌的项目,龙湖在天鉅项目也明显花了心思。


标配的“五维景观”不用多说,以丰富的层次和品类,来确保园林闻、看、听、触、感五种体验。


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▲首开龙湖·天鉅一期实景图


建筑上更是下了功夫。


天鉅是唐家北围独一的纯板楼设计项目。楼间距约60米,比同类产品高约1.5-2倍,保证了更完整的景观面、更安静的居住环境。


相比点状楼,板式楼一字排开,能够做到南北通透,采光通风更加舒适,二、三楼的采光可以媲美点状楼的五、六楼。


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▲首开龙湖·天鉅三期效果图


户型有约78㎡、约95㎡和约115㎡三种。


对于深圳人来说,尤其是工作在“西半城”的深圳人,一家人自住可以选择大一点面积。


如果只是为了投资,或者将来准备把老人接过来,约78㎡的3房也很好用。


超过95%的得房率,不知道在整个唐家还能不能找到第二个。


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TOD,也是一个不容忽视的加分项。


作为深圳人,如果要把选房的视野拓宽到大湾区,TOD显然是首选。


对于城市来说,TOD是产城融合的空间节点,对于购房者来说,TOD是兼具效率和品质的生活方式。


天鉅是龙湖首进珠海的项目,距珠海北站约900米,位于北站TOD新城“活力宜居片区”中央。


整座TOD新城斥资千亿,规划有1所高中、2所初中、2所小学和2所幼儿园。全龄段菁英教育,家门即是校门。


并且配建有大型商业、公园绿地,文化活动中心、影剧院、邻里中心等。大德商业广场已开建,万达也已经官宣进驻。


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不管怎么说,从公司到这里,如果穿越狭长的深圳向东跑,估计也只能到罗湖。


天鉅离你,可能真的会更“近”,不止是距离,还有钱包。


回归到最后,粤港澳大湾区终将走出一条独属于自己的都市圈发展路径。


回望90年前,曾经走过这一程的旧金山大湾区:


1930年左右的跨海大桥和1972年通车的BART,推进湾区一体化发展。


如今,诞生于硅谷的创意,可以获得来自旧金山的金融投资,产品通过奥克兰迅速抵达全球各地, 圣何塞利用后发优势,不断吸引着全球各地的企业和人才 ,成为整个湾区的研发和设计中心。


城市之间的协同分工,产生一加一远大于二的效果。


9+2的大湾区城市群,还有那些“内环线”上的明星板块,想必也将在这一轮变化中,重新评估自己,找到新的站位。


变化正在悄然兴起,你要不要参与?


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部分数据来源:


[1]广东省交通运输厅|《破千亿!广东交通这些重点工程工期实现提前!》

http://td.gd.gov.cn/dtxw_n/gdjrxw/content/post_3072199.html


[2]广东省交通运输厅|《广东省高速公路网规划 (2020—2035 年)》

http://td.gd.gov.cn/attachment/0/393/393786/3007389.pdf


[3]丁成日《世界局(特)大城市发展——规律、挑战、增长控制及其评价》


[4]珠海国家高新区|《珠海 芯机遇珠海 高新区集成电路产业规划图出炉 力争5年内产业年产值突破300亿元》

http://www.zhuhai-hitech.gov.cn/gxxw/mtkt/content/post_2624884.html


[5]珠海国家高新区|《抢抓“双区驱动”历史机遇,做实做好“高”“新”两篇文章 打造国际领先城市发展新轴带》

http://www.zhuhai-hitech.gov.cn/gxxw/mtkt/content/post_2629726.html


[6]深圳前海管理局|《深圳将携手珠海推进深珠(伶仃洋)通道规划 未来有望30分钟从前海直达珠海》

http://qh.sz.gov.cn/fzgj/wzall/wza_gzdt/content/post_7972243.html


[7]珠海房天下|《深珠通道规划方案首次曝光!蓝图规划在路上…》

https://www.sohu.com/a/331138374_401370


[8]36氪《珠三角芯片恩仇录》

https://36kr.com/p/1724112502785


[9]戴德梁行《中国都市圈发展报告2019》


免责信息:


1、本项目为一期地名办核准名为“龙湖天钜院”;开发公司为:珠海市润梁房地产有限公司;二期地名办核准名为“龙湖天玺院”;开发公司为:珠海市润乾房地产有限公司;三期地名办核准名为“龙湖天奕院”;开发公司为:珠海市润梁房地产有限公司; 


2、本宣传资料为广告(本宣传资料包括面积、尺寸等相关数据,图片、插图、文字描述、周边建筑配套、市政规划等其他内容)仅供参考,不作为邀约及承诺。


3、买卖双方最终以政府审定的图纸资料及买卖双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等书面文件为准。


4、本公司保留对此宣传品修改的权利,敬请留意最新资料。


5、本画面为示意图。发布时间:2020年8月 预售证号:GX201900009 Gx20180040 GX2020035

关键词: 首开龙湖·天鉅

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