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买房实操篇,最真诚的大湾区购房指南

2020-09-11 10:53:08

来源:刘晓博说楼市

[摘要] 在这个“百年未有之大变局”的时代,来到粤港澳大湾区买套房,已经成为了全国高净值人士最热衷的话题,湾区房产的投资价值不多做赘述,懂的人自然懂。

在这个“百年未有之大变局”的时代,来到粤港澳大湾区买套房,已经成为了全国高净值人士最热衷的话题,湾区房产的投资价值不多做赘述,懂的人自然懂。


今天我们要重点分析的是,当下湾区的置业热点:广州南沙、珠海唐家北围、东莞临深、惠州临深,他们各自的特点是什么?又有哪些板块、哪类产品值得投资?


本文是湾区购房的实操篇,下面上干货:


01


各个热点片区的特点


湾区购房,在不限购的前提下,你需要考量以下几个价值点:


一、是否有较大的成长空间,区域房价的天花板在哪里?


二、房价是否具有爆发力,投资周期和收益率同等重要;


三、撇开投资属性,产品最好还带有旅居属性,好产品在二手房市场更有话语权。


用上面的逻辑分别解读广州南沙、珠海唐家北围、东莞临深以及惠州临深,这些片区都非常有投资价值,但各自的特点不同,满足客户的需求不同,弄明白以上几个热点片区,湾区购房将畅通无阻。


一、 东莞:没赶上上一轮涨幅的朋友就别咬牙上车了


7月份湾区楼市大地震,原因来自于“深圳715新政”和“东莞725新政”。


7月25日,东莞迎来本市史上最严调控,把从前不限购的二手房纳入限购范畴,意图阻止炒房客进一步推高房价。


深圳和东莞楼市遭遇强调控,主要原因是房价上涨太猛,尤其是东莞松山湖,从去年9月的一场土拍开始,到今年9月,长城世家的成交单价破6万,相当于深圳光明区的价格,这是非常恐怖的。


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数据来源:东莞住建局官网


对于东莞来说,没赶上上一轮涨幅的朋友,就别咬牙上车了,因为一方面东莞的新房二手房已经全面限购,想买也没资格;另一方面,东莞目前这么高的房价,的确需要2-3年的消化时间,现在高位买入并不合适。


二、惠州:适合首付、月供有限的深圳刚需或外地投资客


惠州是深圳的后花园,“后花园”是惠州优势,同时也是惠州的劣势,为什么这么说?


后花园的优势在于,惠州临深片区可以承接大量的深圳的住房需求外溢和投资需求外溢,让新房市场成交活跃起来。


9月2日,国务院正式发布交通运输部《关于深圳市开展高品质创新型国际航空枢纽建设等交通强国建设试点工作的意见》,14号线惠州段获批,虽然惠州段地铁从启动建设到运营通车,还需要5年以上的时间,但是大家心中都有了底,有了盼头。


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后花园的劣势在于,惠州紧挨着深圳坪山,坪山3-4万的房价就是惠州房价的天花板。


惠州临深,普通房企,区位一般的楼盘,价格在1.2万左右,比较适合首付预算有限的深圳刚需和外地投资客,但是在一些热点片区,如惠州南站新城、白云新城、万达商圈,或有地铁规划的品牌房企项目,价格上2万也是轻轻松松。


惠州不适合拥有大资金量的投资者,超过200万的总价预算就要考虑其它片区,追求更高的回报率。


三、终极拷问,珠海唐家北围VS广州南沙


如果说惠州是深圳的后花园,那么南沙和北围就是深圳的“前花园”。


与后花园相比,前花园通过跨海大桥连接的是深圳大前海、大空港,桥的一侧是15万+的前海宝中,另一侧是2-3万的南沙和北围,两地的房价差给人无限的想象空间。


面对南沙和北围两个片区,不少购房者开始犯难,两个片区房价相差不大,该如何做出选择?我们不妨从几个维度去比较:


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1、片区能级——自贸区VS门面担当


南沙是广东两大自贸区之一,广州唯一城市副中心,地位可以说是相当高。


北围的能级可与南沙匹敌吗?其实两者不相上下。


粤港澳大湾区团块化明显,目前呈现出深莞惠、广佛肇、珠中江三大都市圈,明眼人可以看出,珠海是珠中江都市圈的门面担当,是珠江西岸能级最高的城市,而北围作为深珠通道的落脚点,广州地铁18号线的交汇点,是整个珠江西岸最重要的交通枢纽之一,称之为“西岸风口”也不为过。


2、交通能级——公路VS公铁复合


南沙目前已通车运营的地铁4号线,设计时速仅有90公里,实际运行时速平均只有50公里,从南沙到天河中心约1个半小时,着实让人“捉急”。


预计明年开通的18号快线,虽然时速提到160公里,从南沙到东站只需约30分钟,但为了提升快线的速度,18号线设置的站点数量极少,整个南沙就设置了俩个地铁站,分别是横沥站和万顷沙站,所以很多购房者会发现,哪个楼盘距离18号线站点都不算近。


深中通道会连接南沙和深圳宝安,但仅作为公路桥来设计,很多购房者纠结于过路费和通勤时间的稳定性。


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深珠通道连接北围和深圳前海、西丽,并重点提出研究以“公铁复合”的形势,承担高速铁路和城际铁路2种功能,以地铁方式运营的城际铁路,通勤价值是远高于公路,当珠海北围和深圳前海的通勤时间稳定在30分钟以内,两地房产价值其实是迅速拉近的。


3、辐射能级——外溢VS自生力


在粤港澳大湾区中,辐射能力最强的城市无疑是深圳,其实从交通能级就可以发现,最容易受到深圳资源外溢的一定是“公铁复合”的深珠通道,轨道交通是更为人们所接受的稳定的交通方式,这一点珠海北围更占优。


南沙更多靠的是自己的内生力,南沙有成熟居住区焦门金洲,有富人区南沙湾,以及核心产业聚集区灵山岛,但人口、产业的导入,基础设施的建设都需要从零开始,投资南沙要更有耐心。


4、投资周期——慢牛VS爆发力


房价短期的快速上涨与土地供应量有关,深圳房价处于高位仍面临较强的上涨压力,与其城市面积过小,土地供应不足有着直接的关系。


南沙的土地面积约783平方公里,约是深圳市面积的三分之一,珠海市面积的二分之一,而且还有大片土地可供开发,如填海填出来的万顷沙,基本全是空地。


唐家的土地面积约139平方公里,约是南沙土地面积的六分之一,整个珠海的面积才1736.46平方公里,比深圳还小,所以珠海的房价会比中山和佛山更高。


从土地的供应可以预测投资周期,珠海唐家北围的房产会比广州南沙更有爆发力,投资周期更短。


综合来看,唐家北围是目前大湾区中最适合投资的片区之一。


02


唐家北围区域解读


放眼世界,TOD模式总能为城市带来无限价值。TOD是一种以“公共交通为导向”的开发模式,以公共交通站点为核心,建立集工作、商业、文化、居住等为一体的新型城市空间。


如纽约曼哈顿、日本东京、香港将军澳等,都是依托TOD模式多维度推动住宅、商业的发展,土地价值和物业价值不断上升,慢慢成为城市价值高地的风向标。


唐家北围就是珠海重点打造的TOD新城,整个北围细分为ABC三区,其中B区不仅是TOD核心区,也是CLD(中央居住区)核心区。


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1、 TOD核心区:B区周边四维交通环绕,北边深珠通道下桥口,南边深珠城轨预留用地,东边金琴快线,西边珠海北站,B区恰好位于TOD新城的核心区,有直通深圳前海,广州南沙和横琴澳门的交通便利。


2、 CLD核心区:B区定位为中央居住区,片区内学校、商业、公园配套集中,规划了礼和小学(已建成)和礼和中学(建设中),同时还将建设一所幼儿园、一所小学、一所初中和一所高中,教育资源丰富。


B区内部还规划了城市中轴景观带,用以漫步休闲,提升城市品位文化,步行几分钟,就是珠海情侣路,可以看海景,吹海风。这样集交通、教育、商业、自然资源于一体的片区,很可能成为下一个深圳湾。


TOD核心区叠加CLD核心区,双核心兼具交通和居住两大价值,产业围绕、交通遍布,配套齐全,又闹中取静,坐享海景资源,未来片区内房产的升值拥有巨大的想象空间。


03


如何挑选好的产品


从城市的能级,到片区的规划,最后我们谈一谈如何挑选好的产品。


不是深圳人,就无法体会深圳人的“憋屈”,你能懂上千万的豪宅,只能做两房的痛苦吗?


目前无论是前海还是宝中,大多数楼盘都是2010年前后建造的,无论是户型的设计,花园的风格还是对容积率、梯户比的把控,都很难与豪宅和舒适度挂钩,由于靠海容易受到海风侵蚀,外立面老化更快,更给人“未老先衰”的感觉。


如果未来深珠通道建成,大批前海和宝中的精英客户杀入珠海北围,憋屈久了的深圳人,一定会把产品的舒适度放在首位。


在珠海北围购房,一定要选择居住舒适度高的好产品,未来这种产品的升值空间更大,在二手房市场中更有话语权。


笔者看了北围所有的产品,最后向大家推荐首开龙湖·天鉅,因为该项目是片区内唯一的纯板楼产品,绝对是未来二手房市场中关注度最高,最具竞争力的产品。


房地产中流传着这样一句话:“不看纯板房,哪能就买房”,板式设计能够充分保障各个房间的采光和通风,低密度的户型分布不仅可以提高使用率,而且同层的住户少,不嘈杂,私密性好,极大的提高居住的舒适度。


首开龙湖·天鉅位于北围B片区中心位置,位置刚刚好,距离珠海北站和海边休闲区都不远不近,既可以享受珠海北站的交通便利,又不受交通人流车流的影响,步行约1公里就可以到海边,看看海景,吹吹海风,无比惬意。


除此以外,天鉅三期产品更是秉承“中国园林大师”造诣,打造建面约6000㎡中央园林景观、森境无边泳池,实景效果堪为片区范本。


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好产品经得起市场的考验,据克而瑞数据统计,2019年北围网签排名中,首开龙湖天鉅套数、成交面积、成交金额均位列第一,并且销量远超第二名。


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这说明购房者在用真金白银去投票,好产品不会被埋没,随着新型城镇化的推进,越来越多来自全国各地的精英开始流入湾区,这些精英普遍对居住舒适度有着更高的追求,在北围的众多产品中,人们总是会选择舒适度更好的纯板楼项目——首开龙湖·天鉅


目前首开龙湖·天鉅三期首批房源已火爆售罄,5#新品热势加推,78-94㎡阔景板楼在售,致电0756-6907888,或扫描下方二维码,即可预约视频看房和专车接送。


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关键词: 首开龙湖·天鉅

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